办贷款手续齐全弃贷有啥风险，抵押过桥贷风险
调查动机
中银保监会近日公布8张行政处罚罚单，其中5张罚单的处罚原因为个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不健全等。
近年来，随着国家对小微企业支持力度的加大和优惠贷款利率( LPR )的降低，许多商业银行的经营贷款利率下降到4%以下，低于多套房贷款利率，甚至远低于首套房贷款利率。
由于存在巨大的利差，一些中介活跃在经营贷款销售的前沿，大侠主张将手头利率较高的房贷转为利率较低的经营贷款，可以节省大量利息。
但是，真的有这样的好事吗？ 住房贷款经营中隐藏着哪些风险？ 《法治日报》记者对此进行了调查。
本报见习记者张守坤
本报记者陈磊
“我们可以代理‘转贷降息’。 对你来说特别合适。
近日，家住广东省广州市的蕊(化名)接到一个做资金周转服务中介的电话。
对方表示，相对于目前的房贷利率，经营性贷款利率较低，为3.2%左右，如果选择换房，每年可以节约上万元的贷款利率。
诗蕊心动了。
去年，她买了二手房。 总额约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感受到了压力。
当听到中介介绍的“贷款换房”方法时，王玶立刻产生了兴趣。
她表示，经营贷款是商业银行面向中小企业和个体雇主推出的贷款产品，旨在减轻企业从事商业经营活动时的负担。 “房贷转为经营性贷款，都是通过正规银行发放的，是绝对安全的。”
据了解，办理经营贷款的基本条件是，申请人必须是某企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质必须达到一年以上。
目前，市场上不少中介机构表示，对于没有资格的贷款人，“个人操作”也能让对方顺利拿到钱，省钱。
但《法治日报》记者最新调查显示，以按揭贷款置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，还存在后续的一系列未知风险，如扰乱金融市场秩序，可能对购房人征信产生不可逆转的影响等。
暗箱操作用信用交换
主张降低偿还成本
记者在采访中发现，很多人都收到过金融中介、房地产中介的推销短信和电话，用经营贷款替代房贷可以达到降息的目的。
经营贷款主要用于支持零零碎碎企业和个体雇主的经营发展，贷款限额在抵押物的七成以上，且融资门槛和利率较低，银行发放给中小企业的贷款利率一般在4%以下，部分银行可以在3%左右，是房地产市场的首套房
一位银行内部人士告诉记者，零星企业申请经营贷款时，银行要求企业营业执照至少一年以上，有实际经营场所，企业流水可以覆盖贷款本息还款。
此外，用于抵押的房地产必须清算以前的贷款。
然而，这些限制条件对一些中间人来说并不是难事。
北京市某房地产中介公司贷款专家李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转化为经营贷款： 如果你有200万元的房贷，想提前还款却没有足够的资金，中介会先把还房贷的钱借给你。 还清房贷后，房地产可以解除抵押。
然后中介让你以那套房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批准后再用这笔钱偿还中介不足的债务。
最后，我以你的名义有经营贷款。 同时，按时支付经营贷款的利息。
“与房贷相比，经营贷款都是先付利息再付。 我每个月都付利息。 偿还的压力会小很多。
李先生说：“如果名义上没有公司，我们会负责帮助你。 也可以操作经营流程和场所等资料。 银行的审查也几乎可以进行。 后续也没有风险。 支付一定的手续费就可以了。 手续费通常是贷款额的1%左右。
”
隐性收费不可小觑
实际负担有可能增加
“降息降准”，这个主张减少几十万元利率的主张，是否潜在陷阱呢？
在与多位中介沟通后，记者了解到，经营贷款置换房贷不仅存在很多隐性收费，而且此后也存在一系列未知风险。
“贷款金额200万元，按经营贷款5年计算，中介费至少需要2万元，过桥押金、空壳公司维修费等费用需要8万元左右，粗略估算经营贷款成本超过10万元。
来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍说。
他举例说，按房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月1.25万元，利息总额175.65万元。 5年期经营贷款年化利率3.7%的，每月供应6167元。
看起来每月的月供可以节约6333元，但忽略了本金带来的压力。 经营贷款先收利息，之前偿还的是利息。 五年后必须一次性归还本金200万元。 如果到时候一时拿不出这么多钱怎么办？
“与房贷长达二三十年的还款周期相比，经营性贷款的贷款期限往往只有三至五年。
此后，贷款人的还款压力急剧增加。
如果没有足够的现金流，购买者将面临违约风险。
虽然可以在新的趋势下再融资，但这又要面对“切韭菜”。
此外，如果将来政策改变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。
”牛奇说。
“在贷款换房的过程中，一些中介建议购房者只讲好处，不要选择性地谈风险，增加服务费。
购买者真的要仔细考虑后再行动。
“牛奇告诉记者，在条件允许的情况下，一般通过银行提前还房贷比用经营性贷款置换更安全、更省钱。
值得注意的是，记者调查发现，目前提前还房贷并不容易。
来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购买了房产，并贷款260万元。
近日，她打算提前还款，但发现通过银行APP申请网上提前还款业务有困难，银行工作人员表示“系统升级存在漏洞”，需要预约银行和网上提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了同样的问题。
他还发现，即使提前还款申请成功，过程也很复杂，如果银行不支持APP或网站处理，在线处理过程就更复杂，有时需要几个月。
短贷长投违反约定
或者有流动性的危险
对购房人来说，经营贷款置换房贷，表面上可以降低资金成本，但可能会对自己的信用产生不可逆转的影响。
“在很多中介的运营下，办理贷款的贷款期限也可以延长到和房贷一样多，但这之间存在持续的贷款行为。 例如，每3至5年向银行提交申请材料，接受审查。
风险就隐藏在其中，中介帮忙处理的资料都是伪造的，经不起多次审查。
”牛奇说。
华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨勤法认为，用房贷替代经营性贷款获得利差，违反了借款合同约定。
银行借款合同条款均约定借款用途，借款人未经贷款银行同意将经营性贷款转为购房，根据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或者解除合同。
“如果贷款银行提前收回贷款，购房者的还款压力将大幅增加。
由于经营贷款期限短、房贷期限长，经营房贷会导致短贷长投，给购房人带来流动性风险。
”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师胡云云向记者表示，国家明令禁止企业经营性贷款进入楼市，中国银行保监会多次下发《禁止经营性贷款进入楼市》。
经营性贷款进入楼市查处后，银行收回贷款，影响个人信用，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
刑法规定，以欺诈手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
为保护房地产市场健康发展，防止经营贷款违约流入楼市，有关部门一直在行动。
2021年7月28日，中国银行保监会办公厅等联合发放《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三检”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款
同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入下行期。
特别是今年以来，央行多次下调优惠贷款利率( LPR )，下调房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅下调。
“监管部门应当加强贷款信息共享，及时了解经营性贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，及时查处并予以处罚。 也包括拉入贷款黑名单等征信措施。
银行要关注客户资金流向，对可疑资金流向，及时报告监管部门，违规流入，应当提前回收的，应当提前回收经营融资。
中介和购买者要有守法、守纪律的观念，不贪小便宜违法违规。
”杨勤法说。
资料来源：法治日报