湖北自考教材00122房地产评估考试大纲下载

湖北省高等教育自学考试课程考试大纲
课程名称：房地产评估 课程代码：00122
第一部分 课程性质与目标
一、课程性质与特点
本课程是工程造价专业开设的一门专业核心课程。本课程修读对象为工程造价专业专科生。《房地产评估》课程阐述了房地产评估的基本理论，房地产评估原则、房地产评估方法与程序、房地产评估实例等内容。旨在使学生了解和掌握房地产评估的一般原理和估价方法，通过实例分析把握房地产评估技术。
本课程不拘泥于理论阐述，从理论到实践，由浅入深，对房地产评估的理论、实务作了全面论述。
二、课程目标与基本要求
通过本课程的学习，使学生了解房地产评估的基本理论，掌握常用房地产估价方法，能够应用所学的知识解决实际问题，为今后从事房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。
要求学生掌握影响房地产价格的因素、房地产估价原则、房地产估价的主要方法；熟悉房地产价格种类及房地产估价的涵义、房地产估价方法的选择和使用条件；了解房地产的概念及对房地产的基本认识。
三、与本专业其他课程的关系
本课程相关课程有：经济学概论（财经类）、施工企业会计、建设工程合同管理等专业基础课程。
第二部分 考核内容与考核目标
第一章 房地产估价概论
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应对房地产评估工作有一个最基本的系统了解。
要求考生掌握房地产估价的概念、特点及其必要性，把握与估价相关的术语解释，了解中国房地产估价行业发展概况。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：房地产估价的概念。
理解：房地产估价的特点。
应用：房地产估价的需要。
（二）次重点
识记：房地产估价的要素。
理解：对房地估价的需要。
应用：挖掘现实中房地产估价的各种需要。
（三）一般
识记：房地产估价行业组织。
理解：中国房地产估价行业的发展概况。
应用：行业准入条件。
第二章 房地产及其描述
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应对房地产的含义、特性和种类有一个最基本的系统了解。
要求考生掌握房地产的含义、特性及种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面予以了解并进进行描述，把握与房地产相关的术语解释，了解房地产的基本存在形态。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：房地产的含义。
理解：房地产的特性。
应用：房地产状况的描述。
（二）次重点
识记：房地产权益的含义、房地产的种类。
理解：房地产区位的含义。
应用：房地产估价的范围。
（三）一般
识记：房地产实物的含义。
理解：土地、建筑物和其他相关定着物的含义。
应用：房地产实物的进一步划分。
第三章 房地产价格和价值
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应对房地产价格、价值的种类及每种价格、价值的含义、房地产价格的特点及与供求的关系、房地产价格的影响因素有一个最基本的系统了解。
要求考生掌握房地产价格、价值的种类及每种价格、价值的含义，把握房地产价格的特点及与供求的关系，了解房地产价格的影响因素及其如何以及在何种程度上影响房地产价格。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：房地产价格、价值的种类及每种价格、价值的含义。
理解：房地产价格的特点。
应用：相关房地产价值、价格的计算。
（二）次重点
识记：房地产需求的含义、房地产供给的含义。
理解：房地产价格的影响因素。
应用：房地产均衡价格。
（三）一般
识记：房地产供求状况的分类。
理解：房地产需求的影响因素、房地产供给的影响因素。
应用：地租支付能力。
第四章 房地产估价原则
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应对房地产估价原则有一个系统了解。
要求考生掌握房地产估价的含义与原则，把握各项房地产估价原则对房地产估价特别是评估价值的要求，了解房地产估价为何要遵循这些原则以及这些原则在实际估价中如何遵循和运用。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：房地产估价原则的含义、房地产估价的主要原则。
理解：房地产估价原则的作用。
应用：价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则。
（二）次重点
识记：遵循合法原则在估价权益方面应做到的几点。
理解：合法原则中的“法”。
应用：合法原则的具体应用。
（三）一般
识记： 独立、客观、公正原则的含义、谨慎原则的含义。
理解： 遵循独立、客观、公正原则及谨慎原则的原因。
应用： 如何做到独立、客观、公正原则及谨慎原则。
第五章 比较法及其运用
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统掌握比较法的运用方法。
要求考生掌握比较法适用的对象、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容，了解比较法的含义、理论依据与原则，把握比较法估价需要具备的条件。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：比较法的含义、比较法适用的估价对象、比较法估价需要具备的条件、比较法估价的操作步骤。
理解： 比较法的理论依据。
应用： 建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整、计算比较价值。
（二）次重点
识记： 搜集交易实例需要搜集的信息。
理解： 搜集交易实例的途径。
应用： 建立交易实例库。
（三）一般
识记： 选取可比实例的要求。
理解： 选取可比实例应注意的其他问题。
应用： 可比实例规模范围。
第六章 收益法及其运用
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统掌握收益法的运用方法。
要求考生掌握收益法适用的对象、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容，了解收益法的含义、理论依据与原则，把握收益法估价需要具备的条件。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：收益法的含义、收益法适用的估价对象、收益法估价需要具备的条件、收益法估价的操作步骤。
理解：收益法的理论依据。
应用：报酬资本化法、净收益的测算、报酬率的确定、直接资本化法、投资组合技术和剩余技术。
（二）次重点
识记：收益期、建筑物经济寿命。
理解：建筑物剩余经济寿命。
应用：收益期限和持有期限的确定。
（三）一般
识记：资本化率与报酬率的区别和关系。
理解：直接资本化法与报酬资本化法的比较。
应用：收益法估价测算汇总表。
第七章 成本法及其运用
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统掌握成本法的运用方法。
要求考生掌握成本法适用的对象、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容，了解成本法的含义、理论依据与原则，把握成本法估价需要具备的条件。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：成本法的含义、成本法适用的估价对象、成本法估价需要具备的条件、成本法估价的操作步骤。
理解：成本法的理论依据。
应用：成本法的基本公式、重新购建价格的求取。
（二）次重点
识记：房地产价格构成、建筑折旧的含义。
理解：建筑物折旧的原因。
应用：建筑物折旧的测算。
（三）一般
识记：房地产价值。
理解：估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别。
应用：成本法估价测算汇总表。
第八章 假设开发法及其运用
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统掌握假设开发法的运用方法。
要求考生掌握假设开发法适用的对象、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容，了解假设开发法的含义、理论依据与原则，把握假设开发法估价需要具备的条件。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象、假设开发法估价需要具备的条件、假设开发法估价的操作步骤。
理解：假设开发法的理论依据。
应用：假设开发法的基本公式、假设开发法测算中各项的求取。
（二）次重点
识记：假设开发法的估价前提。
理解：假设开发法总结。
应用：假设开发法运用举例。
（三）一般
识记：土地的区位状况、实物状况、权益状况。
理解：动态分析法与静态分析法的区别。
应用：最佳开发经营方式的选择。
第九章 其他估价方法及其运用
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统了解、掌握路线价法、基准地价修正法、长期趋势法等其他估价方法及其运用。
要求考生掌握路线价法的含义、估价对象和条件、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容，了解基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法、长期趋势法的含义、估价对象、需具备的条件、操作步骤及相关计算方法等内容。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：路线价法的含义、估价对象和条件、操作步骤。
理解：路线价法的理论依据。
应用：路线价法编制价格修正率表、计算临街土地价值和价格。
（二）次重点
识记：长期趋势法的含义、估价对象、需具备的条件、操作步骤。
理解：长期趋势法的理论依据及作用。
应用：数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法、指数修匀法。
（三）一般
识记：基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法、的含义。
理解：基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法、的估价对象、需具备的条件及操作步骤等内容。
应用：损失资本化法及价差法的相关计算。
第十章 房地产估价程序
一、学习目的与要求
通过本章的学习，考生应系统了解、掌握房地产估价程序的含义、作用和具体内容。
要求考生掌握估价的基本程序，了解估价程序中各项具体工作内容。
二、考核知识点与考核目标
（一）重点
识记：房地产估价程序的含义、房地产估价的基本程序。
理解：房地产估价程序的作用。
应用：估价报告的组成。
（二）次重点
识记：估价基本事项、实地查勘的内容、估价报告的含义、形式。
理解：不应承接估价业务的情形、价值时点的确定、价值类型的确定。
应用：估价对象的确定。
（三）一般
识记：搜集估价所需资料的渠道、对测算结果进行校核、审核的结论、应保存的估价资料。
理解：估价作业方案的内容。
应用：选用估价方法进行测算。

第三部分 有关说明与实施要求
一、考核的能力层次表述
本大纲在考核目标中，按照“识记”、“理解”、“应用”三个能力层次规定其应达到的能力层次要求。各能力层次为递进等级关系，后者必须建立在前者的基础上，其含义是：
识记：能知道有关的名词、概念、知识的含义，并能正确认识和表述，是低层次的要求。
理解：在识记的基础上，能全面把握基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有关概念、原理、方法的区别与联系，是较高层次的要求。
应用：在理解的基础上，能运用基本概念、基本原理、基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题，是最高层次的要求。
二、教材
1、指定教材
柴强，《房地产估价》（第八版），首都经济贸易大学出版社，2016
三、自学方法指导
1、在开始阅读指定教材某一章之前，先翻阅大纲中有关这一章的考核知识点及对知识点的能力层次要求和考核目标，以便在阅读教材时做到心中有数，有的放矢。
2、阅读教材时，要逐段细读，逐句推敲，集中精力，吃透每一个知识点，对基本概念必须深刻理解，对基本理论必须彻底弄清，对基本方法必须牢固掌握。
3、在自学过程中，既要思考问题，也要做好阅读笔记，把教材中的基本概念、原理、方法等加以整理，这可从中加深对问题的认知、理解和记忆，以利于突出重点，并涵盖整个内容，可以不断提高自学能力。
4、完成书后作业和适当的辅导练习是理解、消化和巩固所学知识，培养分析问题、解决问题及提高能力的重要环节，在做练习之前，应认真阅读教材，按考核目标所要求的不同层次，掌握教材内容，在练习过程中对所学知识进行合理的回顾与发挥，注重理论联系实际和具体问题具体分析，解题时应注意培养逻辑性，针对问题围绕相关知识点进行层次（步骤）分明的论述或推导，明确各层次（步骤）间的逻辑关系。
四、对社会助学的要求
1、应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点。
2、应掌握各知识点要求达到的能力层次，并深刻理解对各知识点的考核目标。
3、辅导时，应以考试大纲为依据，指定的教材为基础，不要随意增删内容，以免与大纲脱节。
4、辅导时，应对学习方法进行指导，宜提倡”认真阅读教材，刻苦钻研教材，主动争取帮助，依靠自己学通”的方法。
5、辅导时，要注意突出重点，对考生提出的问题，不要有问即答，要积极启发引导。
6、注意对应考者能力的培养，特别是自学能力的培养，要引导考生逐步学会独立学习，在自学过程中善于提出问题，分析问题，做出判断，解决问题。
7、要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事，在各个能力层次中会存在着不同难度的试题。
8、助学学时：本课程共4学分，建议总课时72学时，其中助学课时分配如下：

章 次
内 容
学 时
第一章
房地产估价概论
4
第二章
房地产及其描述
4
第三章
房地产价格和价值
10
第四章
房地产估价原则
2
第五章
比较法及其运用
10
第六章
收益法及其运用
10
第七章
成本法及其运用
10
第八章
假设开发法及其运用
8
第九章
其他估价方法及其运用
10
第十章
房地产估价程序
4
合 计
72

五、关于命题考试的若干规定
1．本大纲各章所提到的内容和考核目标都是考试内容。试题覆盖到章，适当突出重点。
2．试卷中对不同能力层次的试题比例大致是：“识记”为20％，“理解”为30％，“应用”为50％。
3．试题难易程度应合理：易、较易、较难、难的比例为2：3：3：2。
4．每份试卷中，各类考核点所占比例约为：重点占65%，次重点占25%，一般占10%。
5．试题类型一般分为：单选题、判断题、简答题、计算题等题型。
6．考试采用闭卷笔试，考试时间150分钟，采用百分制评分，60分合格。
六、题型示例（样题）
1.单项选择题
估价上的折旧注重的是（ ）
A 原始取得价值的减价修正 B 原始取得价格的摊销与回收
C 重置价格的摊销与回收 D 价值的减价修正
2.判断题
估价通常仅是求取估价对象在某一时间上的价格，而且这一时间估价人员可以随意假定。（ ）
3.简答题
简述决定房地产需求量的因素。
4.计算题
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为85元，出租率为80％，年运营费用约占租赁有效毛收入的36％，报酬率为10％。