小区公共收益存在哪里，明年起小区公共收益将告别糊涂账

资料来源：法治日报

对于北京市朝阳区某小区居民李老师来说，小区的公共收益是多少，具体花在了哪里这两个问题是：“房产没有公示，问了也不知道。”

自2018年在该小区安家以来，李老师每年都按时支付物业费，但对物业公司的服务质量，他一直不满意。 特别是对方多年没有向业主公示过小区的公共收益。 他和邻居们多次在业主群里做@房产，要求上门公开收支明细，还没有得到明确回应。

根据民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人员等利用业主共同部分发生的收入，在扣除合理成本后，由业主共有。

在实际工作中，许多小区将公共设施委托给物业公司经营管理，业主没有参与。

长期以来，这些公共收益容易被房地产公司支配和使用，一些业主忽视或“放弃”了这一部分权利。

《法治日报》记者近日走访北京市多个小区发现，很多小区的公共收益账目没有公布，很多业主对其收益也不太了解。

多位专家表示，管理好小区公共收益这个账，既关系到居民的生活质量，也关系到社会的基础性管理能力。

要在相关法律法规明确公共收益归属的前提下，加强小区房地产信息公开透明度，保障业主知情权，完善监管机制，强化业主法律意识，用法治解开公共收益“谜”。

公共收入来源广泛

很多业主不太了解

记者随机采访了北京、天津、湖南、广东等地20多位业主，结果显示，很多业主并不知道小区设施哪些应该是业主的共有财产，哪些收益应该归业主所有。

“我每天都看小区地下车库门口和电梯间的广告，平时工作很忙，所以不考虑广告收益。 我觉得一切都是不动产的所有。

家住广东省汕头市某小区的张老师告诉记者，商品房有一些收益，但具体包含哪些内容自己不清楚。

事实上，近年来，园区经营性收入来源越来越多样化。

据物业人员李辉(化名)介绍，户外广告、电梯广告、外墙墙壁广告等，小区公共区域广告收益；停车泊位收入； 经营性住房收入； 占用在公共区域经营的快递柜、售货机等收入的电动汽车充电桩收入； 公共场所征收补偿金；利用活动场地、会所、游泳池等公共补助经营收入的部分通信运营管理费；损坏物业管理用房收益小区公共设施造成的赔偿……这些都是小区的公共收入来源。

他以工作的浙江省杭州市某小区为例，向记者详细算了一笔账。 该小区位于地铁口，交付近8年来，共有8套住宅、2套商住，年经营性收入约60万元。

“电梯广告，停车泊位的收入已经到头了。

李辉表示，部分电梯设有25英寸液晶屏广告，每张租金约1700元/年。 每部电梯有三幅框架广告，每幅租金约700元至800元/年； 每部电梯有一张门封广告，每张租金约800元/年。

也就是说，该小区每年有一台电梯通过电梯广告收入4000元左右。

停车泊位收入主要包括地上和地下，地上临时停车场对外经营，按5元/小时、每日30元封顶； 地下停车场，月租金400元至500元/个。

根据小区业主与物业签订的物业合同，这部分收入由业主和物业公司分成五五份。

记者近日走访北京市10多个小区发现，这些小区的公共区域——站台、楼内、小院、楼房外墙、公告栏等处，都张贴或悬挂着各种商业广告。

随意进入小区高层公寓的电梯大厅，看到的是多条电梯广告。 记者粗略地数了一下，4个框广告、1个纸广告、1个电子屏广告填满了电梯大厅的四面墙。

曾在北京从事广告行业的曾老师告诉记者，小区内的墙体广告、灯箱广告根据面积大小、广告内容等，年收入至少在1万元以上。

记者在现场看到，几个小区大楼之间的空地上安装了很多自动饮水机、快递柜、牛奶售货机、矿泉水售货机等。

根据目前的市场价格，一般每台快递柜的租金为3000元至4000元/年，矿泉水和牛奶售货机的租金约为3000元/年。

“在一些没有行业委员会的小区，这些公共收费项目容易成为房地产的隐性收入。

这些隐性收入中，除广告费、场地费外，还有不常见的宽带入场费、通信基站资费等。

李辉说，这些收入本来应该归全体业主所有，但实际上很多小区的公共收益都算在房地产收入账上，这部分收入非常可观，有的占房地产总收入的近三分之一。

收益的去向很少公示

矛盾频发

随着园区公共收益的虚报，对收益的处置成为敏感问题。

根据物权法第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共享和共同管理的权利。

部分地区物业管理规定中也规定，小区配套设施的场地租金和收费标准，需要业主委员会与入住单位协商合同约定，未成立业主委员会的物业服务企业与入住单位协商合同约定时，向全体业主公示征求意见，定期与属于全体业主的公共收益部分

按照《北京市物业管理条例》规定，物业服务人员应当在物业管理区域内显著位置设立公告栏，如实公示和及时更新“上年度公共水费分配情况、物业费、公共收益收支和专项维修资金使用情况”，并通过网络方式对全体业主

“一方面，业主需要知道收益的多寡和在哪里使用，另一方面，业主也要理解和判断收益使用的合理性。

“北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长秦亮平说。

在记者走访的10多个小区中，只有2个小区的物业公示了公共收益收支明细，3个小区的物业能满足业主查账的需要。

未公示账目的小区物业多表示：“一般一季度公示，现在拆迁了。”

记者注意到，目前小区公共收益公示方式仍以传统公告为主，微信、QQ群、小程序、APP等新媒体应用度较低，不少居民无法及时获知公共收益去向。

早在2021年3月，江苏省消费者权益保护委员会就曾对12000余个样本进行调查报告显示，小区公共收益等信息不透明、业主知情权得不到保障的现象极为普遍。

调查数据显示，超过六成的受访者认为小区公共收益使用不合理，主要是“公共收益使用决定权主要在于物业”“使用金额与公共账户余额不符”“物业公开维修费用明显高于市价”“物业经常使用资金后通知业主”

因此，一些熟悉公共收益的业主在接受记者采访时表示：“即使有公示，也很难判断其真实性。 有人说：“倒不如不要在意，悠闲一下比较好。”

但是近年来，随着业主维权意识的不断提高，公共收益的使用往往成为房地产纠纷的焦点。

记者在中国裁判文书网上以“房地产公共收益”为关键词搜索发现，2016年相关文书约470件，2017年增加到近780件，2018年上升到近1500件，此后3年达到3000件以上。

今年9月，“小区物业拒绝支付经营收入，业委会起诉137.5万人得到法院支持”的消息引起社会热议。

2012年9月至2021年2月，某房地产公司为江苏省南通市某小区提供服务。

服务合同到期前，物业公司对服务提供期间的多种经营收入、临时停车费收入进行了审计和公示。

2021年2月底撤出后，上述收入迟迟没有移交给园区业委会。 后者根据业主代表大会决议，提起诉讼，决定在扣除经营成本的基础上，向物业公司清偿小区公共利益137.5万元。

法院认为，小区内的停车费和其他经营收入全部为全体业主共有，物业公司应当将该小区全体业主共有的收入交付业主，逾期支付构成违约，并应当承担继续履行、损害赔偿等违约责任，小区业

细化收益管理规则

探索新的监视方式

根据相关法规，经营性利润的分配权和使用、决定权在业主大会上，但召开业主大会必须有半数以上业主参加，实际操作难度较大。

目前，在很多小区，成千上万的住户由于工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成有效的监督。

监督不力，关于公共收益最终使用的纠纷层出不穷。

记者在采访中发现，部分业主提倡将收益用于福利，抱着“眼不见为净”的心态。 一些房地产公司认为这笔钱可以作为小区专项维修资金的补充，共享设施设备的改进，或者物业费的补贴。

如何管理好这本账，考验社区基层管理的智慧。

对此，各地进行了积极的探索。

2019年7月，浙江省杭州市公布房地产经营性收支信息公示试点方案，要求业主委员会、物业服务企业将月度房地产经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局信息平台。 业主经实名认证后，可以通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。

同时，杭州在业主委员会相关工作制度(试行)中明确，原则上不少于50的物业经营收益应用于物业公用部位、共用设备的维修、更新、改造或物业专项维修资金的补充。

此后，在制定相关条例时，也经常引导业主将经营性利润投入小区设施维护。

今年9月，福建省住房和城乡建设厅会同多个部门出台了住宅小区公共收益管理办法(试行)，前期物业服务企业可以按照《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，物业服务企业经营管理费用支出超过公共收益的30%

业主大会成立后，经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可用于住宅小区维修与更新、住宅小区共用部位改造、业主委员会工作经费等公共支出，扣除业主物业服务费用、自来水公用费以及业主大会决定的其他事项支出

一个月后，江西省住房和城乡建设厅制定了业主大会和业主委员会的指导规则(试行)，规定业主分享的部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。

所有者必须单独清算部分利润。

业主大会应当设立业主共享资金账户，共享资金账户由业主委员会管理。

一些地方正在探索建立共同管理账户，规范保管、使用程序，使小区的公共收益更加透明。

今年9月，安徽省合肥市人民政府办公室公布的《合肥市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》规划规定，住宅小区公共收益应当单独结算，接受业主监督。

业主大会成立前，物业服务企业应当与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共同管理账户业主大会成立后，经业主大会同意，业主委员会可以与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共同管理账户。

秦亮平认为，设立共同管理账户，单独建帐，由物业运营管理，相应收益直接进入共同管理账户，在扣除相应合理管理成本的基础上，利润按照约定比例分配。

它既能激发房地产公司的经营主动性，又能很好地监督收益和使用情况，有利于保障业主的共同权益，实现共赢。

秦亮平提醒，随着小区使用年限的增加，小区配套设施老化，同时业主也会产生新的需求，但维修资金有限，用公共收益补充维修资金是一种科学的方式。

物业管理条例第五十四条也规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

在小区维修资金充足的前提下，在业主大会授权范围内，通过利用公众利益给业主发红包、日常用品等方式分享利润，也能在一定程度上提高业主的积极性和小区的管理效能。

为了更好地解决小区公共收益监管难题，秦亮平建议各地也可以探索一些新的监管方式。 如包干制，将小区的全部公共经营性收益打包到房地产公司，固定收益支付给业主。 自负盈亏； 或提成制，由房地产公司组织招商经营，业主按照经营收益的一定比例向房地产公司支付服务费，剩余收益扣除合理成本后由业主分享。

“阳光是最好的防腐剂，小区公共事务必须公开透明才能监管。

无论是房地产公司托管、业主委员会管理还是房地产公司与业主委员会共同管理，都应当依照法律规定定期主动公示收支明细，接受业主监督。

秦亮平表示，从业主的角度，也要增强公共收益权利意识，加强相关法律知识，依法维护自身权益。

易居研究院智库中心研发总监飞跃，园区公共收益不仅存在账面规范和公开问题，其背后还存在监管和规则体系完善等问题。

要解决这些问题，在法律上要为行业委员会的成立提供更有力的支持，让政府部门发挥更积极的作用，房地产公司在行业委员会的成立过程中要履行更多的强制性义务，并且要更加细化公共收益管理规则。 例如，要由政府部门统一编制公共收益公开表，定期提取公共收益公开情况，对隐瞒、篡改数据、侵占业主利益的行为进行严惩。 此外，还可以利用微信公众号等新媒体平台，通过对小区公共收益进行分类、固定人员定期公开、保障业主知情权等公示方式发力。

“有关部门要进一步完善法规，从成立行业委员会、公共收益管理、违规处罚等方面不断细化，不断加大对行业委员会的支持力度和对房地产公司的监管力度，才能在社区内形成更加平衡的管理模式，真正维护业主的合法权益

”严跃进说。

作者|法治日报全媒体记者文丽娟